Un locataire hospitalisé peut-il être mis à la porte pendant son séjour à l’hôpital ? La réponse est plus nuancée qu’on ne le pense. La maladie d’un locataire ne constitue pas, en soi, un bouclier juridique contre l’expulsion. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement les relations entre bailleur et locataire, sans prévoir de protection automatique liée à l’état de santé. Certains profils restent néanmoins mieux armés face à une procédure. Nous allons décrypter les motifs légaux, la procédure à respecter, les protections spécifiques et les alternatives concrètes à l’expulsion.
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La maladie protège-t-elle vraiment un locataire contre l’expulsion ?
Non, la maladie seule ne suffit pas à bloquer une procédure d’expulsion. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les droits du locataire et les obligations du bailleur sans mentionner l’état de santé comme motif de protection.
Certains profils bénéficient d’un autre côté d’un statut de locataire protégé. Les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peuvent recevoir un congé sans qu’une offre de relogement adaptée leur soit proposée, dans les limites géographiques fixées par la loi. Les plus de 80 ans profitent d’une protection encore plus renforcée.
Un locataire ayant à charge une personne âgée de plus de 65 ans, ou un enfant gravement malade bénéficiaire de l’allocation journalière de présence parentale, jouit également de cette protection avec obligation de relogement pour le propriétaire. Sans cette offre conforme, le congé est nul.
Quels motifs permettent légalement d’expulser un locataire malade ?
La situation de santé d’un locataire ne neutralise aucun motif légal d’expulsion. Plusieurs manquements graves peuvent justifier une résiliation du bail devant le tribunal.
- Le loyer impayé ou le non-versement des charges
- Le défaut d’assurance habitation
- Le non-paiement du dépôt de garantie à l’entrée
- Les troubles du voisinage continus et répétitifs (bruits constants, nuisances olfactives, comportements agressifs)
- Les dégradations du logement, la sous-location non autorisée ou la cession de bail sans accord écrit
S’ajoutent à cela les travaux non autorisés modifiant la structure du bien, le changement de destination du logement, la fourniture de fausses informations lors de la signature du contrat de location selon l’article 1137 du Code civil, et les activités illégales exercées dans le logement. La Cour de cassation, dans son arrêt du 10 octobre 2019, rappelle que le juge doit évaluer la gravité de la situation de manière globale avant de statuer.
Quelle est la procédure légale pour expulser un locataire malade ?
Les étapes indispensables
Tout commence par un courrier recommandé avec accusé de réception, suivi d’une mise en demeure. En cas de loyer impayé, le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice : le locataire dispose alors de 2 mois pour régulariser.
Si le bail contient une clause résolutoire, le commissaire de justice peut constater la résiliation avant une assignation en référé au tribunal. Sans cette clause, une résiliation judiciaire est nécessaire.
Durée et risques pour le bailleur
La procédure judiciaire dure généralement entre 6 et 12 mois, et peut atteindre 3 ans dans les situations les plus complexes. L’expulsion physique appartient exclusivement aux forces de l’ordre. Un propriétaire qui tenterait d’agir seul encourt jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende selon l’article 226-4-2 du Code pénal.
La trêve hivernale et ses effets sur l’expulsion d’un locataire malade
Du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend toute expulsion forcée, même pour loyer impayé. Cette période protège l’ensemble des locataires, quelle que soit leur situation de santé.
Le bailleur peut néanmoins lancer ou poursuivre les démarches judiciaires. Quelques exceptions permettent d’expulser malgré la trêve :
- Une proposition de relogement effectuée par le bailleur
- Un arrêté de péril accompagné d’une solution de relogement
- Des violences conjugales avec ordonnance de protection
- Un divorce avec ordonnance de non-conciliation et preuve d’un relogement
- L’occupation d’un logement étudiant après la fin des études
Les squatteurs ayant pénétré illégalement ne bénéficient pas de la trêve. Dès le 1er avril, les procédures reprennent ou s’exécutent si le jugement a été rendu et notifié.
Quelles alternatives à l’expulsion pour un locataire malade en difficulté ?
Avant d’envisager toute résiliation du bail, dialoguez. Un échéancier négocié directement entre propriétaire et locataire évite souvent des mois de procédure. Le locataire peut aussi demander des délais de paiement allant jusqu’à 36 mois auprès du tribunal.
Déposer un dossier auprès de la commission de surendettement offre une protection contre l’expulsion si le dossier est jugé recevable. La CAF et le FSL proposent aussi des aides concrètes : la CAF intervient dès 3 mois consécutifs impayés, ou lorsque la dette atteint deux fois le montant brut du loyer et des charges.
Du côté du propriétaire, souscrire une assurance loyers impayés (GLI) avant tout litige constitue le supérieur filet de sécurité. Prévenir la CAF dès le premier impayé évite l’interruption des versements d’aides au logement, ce qui bénéficie aux deux parties. Ces démarches préventives valent mieux que n’importe quelle procédure judiciaire longue et coûteuse.
Hary, futur quarantenaire en pleine forme. Sportif et un peu geek dans l’âme, le magazine TTU est mon espace d’expression dédié aux hommes.
